Субрынок лизинга недвижимости в Украине достаточно молод — первые сделки на нем были заключены в 2004 г. По предварительным оценкам Международной финансовой корпорации с 2007 г. в Украине работают более 70 компаний, оказывающих лизинговые услуги.

Из них, как утверждают операторы, недвижимостью занимаются 10-15 фирм, принадлежащих в основном банкам и крупным финансовым группам (“Украинская Лизинговая Компания (BNP Paribas)”, “Универсальная лизинговая компания”, “Райффайзен Лизинг Аваль”, “VAB-лизинг”, “Капитал лизинг”, “Панта Рей Систем”, “Ласка Лизинг” и др.). Судя по всему, в ближайшее время услуги по лизингу недвижимости будут предоставлять компании “ING Лизинг Украина” и UniCredit. Тем не менее говорить о серьезной конкуренции на данном субрынке рановато — эти услуги у компаний пока еще не в почете и зачастую не являются профильным бизнесом. “Лизингом недвижимости профессионально будут заниматься не более 10 операторов, потому что очень мало компаний могут позволить себе работу с “длинными” (минимум на 10 лет) и относительно “дешевыми” деньгами. Для примера: офис площадью 100 кв. м стоит $700-800 тыс. (не каждая лизинговая компания способна привлечь подобную сумму у банка на длительный срок и под небольшие проценты. — Ред.)”, — считает Андрей Жилинский, председатель правления компании “Капитал лизинг” (г. Киев; лизинг; с 2006 г.; 12 чел.; общий объем продаж в 2007 г. — $20 млн).

Что же касается объема этого субрынка, то здесь наблюдается полный разнобой в оценках. Например, по информации МФК, которая оперирует только официальными данными, объем услуг по лизингу недвижимости составил в 2005 г. всего $1 млн, а в 2006 г. — $2,7 млн. Участники рынка имеют дело с цифрами на порядок (а то и на два. — Ред.) выше. “В 2007 г. объем финансирования сделок достиг минимум $50 млн”, — считает Михаил Меркулов, генеральный директор компании Immorent Ukraine (г. Киев; лизинг; с 2007 г.; 6 чел.). Другие же операторы говорят о $200 млн. Разницу в оценках можно объяснить тем, что игроки рынка не очень охотно обнародуют сведения о реальной стоимости активов, передаваемых в лизинг (см. также “Проблемы…” на стр.117), а сам рынок недвижимости пребывает в тени. По словам операторов, о лизинге недвижимости в регионах практически ничего не знают (надо сказать, что и в Киеве не все потенциальные клиенты наслышаны об этом. — Ред.).

Выгоды и недостатки

Оформив лизинговую сделку недвижимости, компания одновременно решает несколько задач. Во-первых, получает (по окончании срока лизинга) объект в собственность. Во-вторых, вместо крупной суммы, требуемой для его приобретения, уплачивает фиксированные платежи, размер которых ненамного превышает арендные. В-третьих, до окончания срока договора лизинга (в отличие от кредитного договора) получатель объекта недвижимости не несет рисков собственности и пользуется некоторыми налоговыми преимуществами.

Среди недостатков лизинговой схемы для покупателя можно назвать сложность в подсчете реальных затрат лизингополучателя исходя из ставки удорожания, которой оперируют большинство лизинговых компаний; наличие авансовых платежей (10-20% от стоимости объекта) и т. д.

Что же касается предметов сделок, то в первую очередь по лизинговым схемам реализуются офисные и складские помещения (размер сделки по покупке офисного центра может составлять $20-30 млн, склада — $5-10 млн), торговые помещения. Это можно пояснить ненасыщенностью рынка коммерческой и складской недвижимости и отсутствием свободных денежных средств у компаний, желающих их прикупить. “Часто подают заявки на приобретение целостных имущественных комплексов (что запрещено украинским законодательством. — Ред.). Наименее популярен лизинг производственных помещений”, — утверждает Татьяна Екимова, директор по экономике ЛК “Панта Рей Систем” (с 2004 г.; 8 чел.; лизинговый портфель 2007 г. — 76,8 млн грн.; в 2007 г. — 156 сделок в целом). В качестве помехи для развития субрынка г-жа Екимова также указывает большую трудоемкость процесса оформления сделки для лизингодателя, нежели при лизинге других видов основных фондов. Прежде всего при оформлении договора необходим учет всех факторов, влияющих на успешность сделки (финансовое положение лизингополучателя и прогноз его денежных потоков, качество объекта недвижимости и т. д.). А также подтверждение права собственности продавца на объект недвижимости, экспертная оценка стоимости помещения, регистрация недвижимости в БТИ, юридическое оформление разграничения ответственности за уплату коммунальных платежей, соблюдение норм пожарной безопасности и т. д. Словом, достаточно много бумажной волокиты.

Проблемы

Операции на рынке лизинга недвижимости регламентирует Закон “О финансовом лизинге” (далее — Закон). По признанию экспертов, в нем достаточно хорошо прописаны права и обязанности как лизингодателя, так и лизингополучателя, что благотворно влияет на развитие рынка. Об этом может свидетельствовать относительно небольшой процент просрочек и невозвратов платежей — опыт судебного рассмотрения подобных споров был только у 32% лизинговых компаний (впрочем, сей факт можно пояснить и тем, что ввиду высокого спроса на недвижимость существует достаточно жесткий отбор лизингополучателей. — Ред.). Однако есть в Законе и явные “тормоза”. Во-первых, он запрещает лизинг единых имущественных комплексов, а также земельных участков, что сужает сферу его применения. Например, в Европе большинство лизинговых операций с недвижимостью предполагают передачу земельного участка лизингодателю в собственность, в Украине же в придачу к лизингу недвижимости приходится оформлять участок, на котором находится объект, в долгосрочную аренду, а это процесс непростой, и никто при этом не застрахован от ошибок. “Неправильное оформление права собственности на землю, на которой находится объект недвижимости, усложняет процесс финансирования такой сделки”, — замечает Андрей Жилинский. Во-вторых, Закон и подзаконные акты не содержат четкого порядка регистрации предмета лизинга недвижимости (хотя указание о разработке данного порядка в самом Законе есть. — Ред.). Поэтому лизингодателю приходится регистрировать его в общем порядке в местных органах власти, что требует значительных временных и материальных затрат.

Кроме того, вызывает нарекания игроков рынка налогообложение лизинговых операций. “Во всем мире финансовый лизинг является финансовой услугой. В Украине такие финансовые услуги, как страхование, услуги банков, не облагаются НДС, в отличие от финансового лизинга (НДС для которого был введен в марте 2005 г.). Кроме того, нормы амортизации, которые предлагает налоговое законодательство, меньше реальной экономической амортизации”, — говорит Надежда Рязанова, консультант по финансовым вопросам проекта “Лизинг в Украине” МФК. Даже в проекте Налогового кодекса ускоренная амортизация предусматривается только для автомобилей и оборудования. Помимо сугубо законодательных проблем (которые, кстати говоря, в ближайшем будущем решаться вряд ли будут, поскольку законопроектов о внесении изменений в Закон пока не наблюдается) существуют рыночные реалии, сдерживающие развитие данного субрынка. Сказывается непрозрачная рыночная история объектов и отсутствие доступной информации о приобретении недвижимости в лизинг. “Часто лизинговые схемы используются внутри групп компаний для защиты недвижимости от рейдерских атак. Также есть сделки, в которых лизингополучатели, не привыкшие к публичности, пока не готовы раскрывать свои имена”, — поясняет Михаил Меркулов. Кроме того, не все отечественные банки готовы идти на риск и брать в залог (от лизинговых компаний) объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию. Лизинговым же компаниям выгодно покупать недостроенные объекты, поскольку они дешевле, чем уже построенные.

Прогноз

Операторы субрынка практически единодушно предрекают, как минимум, удвоение лизингового портфеля недвижимости в 2008 г. Таким образом, по их прогнозам, повторится тенденция развития рынка в целом. Ведь, опять-таки по предварительным оценкам, стоимость активов, переданных в лизинг в 2007 г., составила $1,2 млрд, а в этом году, по прогнозам, рынок “разогреется” до $3 млрд. Рост же объемов услуг в сфере недвижимости они, прежде всего, связывают с приходом в Украину лизинговых подразделений крупных иностранных банков (Societe General, BNP Paribas, UniCredit bank, Universal bank и т. д). Как ожидается, данные компании, имея мощные источники финансирования, предложат гораздо более привлекательную процентную ставку и гибкие условия платежей, нежели банки-резиденты и финансируемые ими лизинговые компании. Однако возникает вопрос, готовы ли иностранные игроки к выходу на украинский рынок с его условиями? “Несмотря на тщательную предварительную подготовку Immorent, уже начав деятельность в Украине, потратил 2-3 месяца на адаптацию процессов, условий и документов к условиям украинского рынка. Кроме этого, до сих пор возникают разного рода трудности со стыковкой стандартного документооборота компании и украинских реалий”, — сетует Михаил Меркулов.

Нельзя забывать и о том, что потенциальные отечественные лизингополучатели пока не готовы, что называется, принять на ура относительно новую для украинского рынка услугу и больше воспринимают ипотеку. “Если кто-то хочет продать недвижимость, то может сделать это безо всякого лизинга, поскольку спрос на нее сейчас намного превышает предложение. Компании, желающие приобрести объект недвижимости, могут оформить кредит в банке под его залог. Эта схема более понятна, а подходящие условия могут быть оговорены и с банком”, — утверждает Владимир Барташ, генеральный директор компании Worldwide Manufacturing, E.D. (г. Киев; производство расходных материалов для компьютерной техники; с 1993 г.; 150 чел.; оборот в 2007 г. — около 120 млн грн.). Так что потребителя нужно еще и воспитывать…